investir dans l’immobilier aux Etats-Unis

Force est de constater que de plus en plus de Français investissent sur le marché immobilier US en particulier en Floride soit en vue de disposer d’une résidence secondaire, soit en vue de réaliser des investissements locatifs et préparer ainsi leur retraite.

Après la crise de 2008, le prix de l’immobilier avait significativement diminué aux Etats-Unis, et la hausse de l’euro vis-à-vis du dollar avaient rendu les acquisitions immobilières  particulièrement attractives.  

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Titrisation immobilière

Il existe plusieurs modes de détention d’un actif immobilier.

Outre les modes classiques de détention directe en pleine propriété ou sous forme démembrée en nue-propriété ou en usufruit, il est envisageable de détenir un bien immobilier au travers d’une SCI dont les avantages sont bien connus comme l’atteste le succès de ce mode de détention.

Dans une telle hypothèse, on parlera de « pierre-papier ».

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Une Question de Gros(ses) Sou(lte)s

Par une décision n° 407223 du 21 avril 2017 que viennent d’obtenir nos confrères et amis Stéphane Austry et Luc Jaillais, le Conseil d’Etat vient de transmettre une Question Prioritaire de Constitutionnalité au Conseil Constitutionnel concernant le montant maximal de la soulte qui peut être stipulée dans un apport de titres pour que la plus-value d’apport bénéficie du sursis de paiement prévu à l’article 150-0B du CGI (et depuis le 20 novembre 2012 l’article 150-0B ter).

Modération des pénalités fiscales par le juge : le Conseil Constitutionnel ferme définitivement la porte

On sait que le Conseil Constitutionnel a toujours soutenu la position du Conseil d’Etat tendant à considérer que la plénitude de juridiction du juge de l’impôt n’allait pas jusqu’à l’autoriser à modérer le montant des pénalités fiscales infligées au contribuable par l’administration (Cons. Const. 17 septembre 2015 n° 2015-481 QPC ; Avis CE n° 176611 5 avril 1996, Houdmond). La Cour Européenne des Droits de l’Homme a une position similaire (CEDH 7 juin 2012 aff. 4837/06, 5esect., Segame c/ France), seule la Cour de cassation ayant pris – mais pour combien de temps ?

Amende « Trust » : un demi-succès.

Par une décision n° 2016-618 QPC du 16 mars 2017, le Conseil Constitutionnel a prononcé l’annulation de l’amende proportionnelle de 5 % puis 12,5 % des actifs trustaux pour non-déclaration d’un trust à la charge du trustee. Il a en revanche validé l’amende forfaitaire de 10.000 € puis 20.000 €.
Nous reviendrons ultérieurement sur cette décision lorsque la publication des commentaires du Conseil nous permettront d’en bien saisir toute la portée.
Nous voudrions toutefois à ce stade formuler deux remarques.

Pacte Dutreil transmission : l’administration durcit les conditions d’une donation sous un engagement réputé acquis.

On sait que la mécanique du pacte Dutreil nécessite d’une part un engagement collectif de deux ans, d’autre part un engagement individuel du bénéficiaire de la transmission à titre gratuit de quatre ans.

Quand un prêt peut-il être requalifié en donation ?

Lors qu’un parent souhaite aider l’un de ses enfants, il peut à son choix lui faire un don ou lui consentir un prêt. Au plan fiscal, le premier est taxable aux droits de mutation à titre gratuit (DMTG), mais le donateur s’appauvrissant définitivement, les sommes données ont quitté son patrimoine et n’ont plus à être déclarées dans son ISF, mais dans celui, le cas échéant, du donataire. Le second ne rend pas les DMTG exigibles, mais la créance doit figurer dans le patrimoine taxable à l’ISF du prêteur, tout en pouvant être déduite du patrimoine taxable de l’emprunteur.

Article 123 bis : Le Conseil Constitutionnel confirme qu’il n’aime pas les présomptions irréfragables.

L’article 123 bis du CGI est un texte anti-abus bien connu des fiscalistes mais dont l’administration fiscale ne semble avoir découvert l’existence que récemment, à l’occasion de la campagne de régularisation des comptes étrangers non déclarés. Et dont elle a fait un large usage pour taxer plus lourdement les contribuables désireux de se mettre en règle qui avaient eu le malheur d’écouter les « bons » conseils de leur banquier suisse, qui leur avait constitué des sociétés offshore (au Panama ou ailleurs) pour gérer leur compte bancaire non déclaré.