Titrisation immobilière

Il existe plusieurs modes de détention d’un actif immobilier.

Outre les modes classiques de détention directe en pleine propriété ou sous forme démembrée en nue-propriété ou en usufruit, il est envisageable de détenir un bien immobilier au travers d’une SCI dont les avantages sont bien connus comme l’atteste le succès de ce mode de détention.

Dans une telle hypothèse, on parlera de « pierre-papier ».

Nous voudrions attirer l’attention dans cette note sur un autre mode de détention « pierre-papier » certes moins connu mais qui offre des avantages et peu d’inconvénients pour l’investisseur avisé : la titrisation immobilière.

La titrisation immobilière permet de diminuer significativement les inconvénients de la détention en pleine propriété tout en conservant ses avantages, en particulier en termes de rendement (revenus fonciers et plus-values).

Qu’entend-on par « titrisation » ?

Il s’agit d’une opération par laquelle un organisme de titrisation acquiert un ou plusieurs biens en émettant des valeurs mobilières participatives (actions ou obligations) dont la valeur et le rendement dépendent de ces actifs.

Comment cela fonctionne-t-il pour l’investisseur ?

Prenons l’exemple de Monsieur X, résident fiscal hors de France et désireux d’acquérir un bien immobilier en France pour le donner en location.

Le véhicule de titrisation qui prendra la forme d’une société luxembourgeoise émettra des obligations qui seront souscrites par Monsieur X. En d’autres termes, Monsieur X souscrira à l’emprunt du véhicule de titrisation pour permettre à celui-ci d’acquérir le bien en question.

Le rendement des obligations sera indexé sur la rentabilité du bien lorsqu’il est loué (revenus fonciers et, le cas échéant, plus-value).

Monsieur X percevra donc annuellement un rendement proportionnel au profit réalisé par la structure grâce à la détention des obligations. En d’autres termes, il percevra les mêmes revenus que s’il avait été propriétaire du bien immobilier mais sous forme de revenus financiers et non pas fonciers.

Quels sont les avantages de ce type de détention ?

Monsieur X n’est pas propriétaire du bien et n’est donc pas soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) si la valeur cumulée de l’immeuble et de ses actifs français soumis à l’ISF est supérieure à 1,3 millions d’euros. Il ne sera pas non plus soumis à la taxe de 3 % due à raison de la détention d’immeubles en France.

Par ailleurs, dans la mesure où Monsieur X ne détient pas un actif français, aucun droit  de succession ou de donation ne sera dû en France dès lors que l’héritier, le légataire ou le bénéficiaire de la donation n’a pas son domicile fiscal en France au jour de la mutation ou ne l'a pas eu pendant au moins six ans au cours des dix années précédant celle-ci.

Ce schéma de détention peut parfaitement fonctionner pour un résident français sauf, bien sûr, au regard des droits de succession et de donation qui seront applicables à la valeur de la créance détenue sur le véhicule de titrisation.

Ce schéma peut également être utilisé afin de refinancer un bien immobilier qui figure déjà au patrimoine du résident français ou étranger, et ce indépendamment de l’existence ou non d’une dette contractée en vue de son acquisition.

Dans cette hypothèse, le propriétaire cède son bien à la société de titrisation qui se sera, au préalable, financé en souscrivant un emprunt bancaire par exemple.

Existent-ils des inconvénients à la titrisation immobilière ?

Le seul inconvénient réside dans le fait que l’investisseur n’est pas légalement propriétaire du bien immobilier. Mais est-ce réellement un inconvénient au regard des contraintes liées à la propriété d’un bien (gestion, fiscalité, etc.) ?

Ce schéma d’acquisition ou de refinancement ne présente aucun risque au plan fiscal, les schémas de titrisation étant largement utilisés par les entreprises privées et publiques.

En outre, les coûts générés par leur mise en place et leur gestion sont compétitifs au regard des avantages qu’ils procurent.

En effet, l’investisseur n’aura nul besoin de créer sa société de titrisation. Celle-ci est gérée par un organisme spécialisé qui créera, dans le cadre de la structuration, un compartiment exclusif pour les besoins de l’investisseur.

Ce compartiment sera totalement « étanche » vis-à-vis des autres compartiments et fonctionnera de manière autonome, assurant ainsi une parfaite sécurité juridique et financière.

Enfin, la détention des obligations conférera à l’investisseur un droit de regard sur la gestion du compartiment qui permettra d’assurer une gestion en « bon père de famille » de l’actif immobilier titrisé.